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      主題溫泉
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      田園綜合體的四大模式的相關介紹

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      田園綜合體的四大模式的相關介紹

      發布日期:2020-02-18 作者: 點擊:



      田園綜合體觀調控政策近幾年持續加碼、土地市場的競爭也愈發激烈,房地產企業都感到傳統的開發模式難以為繼紛紛加入產業轉型行列,戰略布局文旅地產已成為大部分房企轉型的新趨勢。根據不完全統計,百強房企中,已經有半數以上的房企涉水文旅地產領域,其中,至少已有10家房企專門成立文旅集團公司。僅2019年各省市重點文旅項目就超過100個。


      田園綜合體

      四大開發模式


      伴隨著旅游市場和房地產業的發展,中國文旅地產的市場規模逐漸做大。但由于受經濟周期影響大、對運營能力要求高。分析人士指出,文旅和地產本是兩個不同的概念,田園綜合體設計的運營也與房地產項目的運營有著本質區別。且與以往相比,文旅地產面臨的挑戰仍然存在,甚至更大?!胺科箝_發運營文旅項目不暢或失敗的原因,大多是因為對形勢估計不足?!敝袊康禺a業協會商業文化旅游地產委員會秘書長蔡云如是說。


      文旅地產的業態往往十分豐富,大多包含住宅、酒店、商鋪、游樂、公共,甚至農業等。文旅+地產主要有以下四類開發模式:


      主題公園


      這一模式的佼佼者華僑城已經開始了全國布局,華僑城是業內較早涉水“旅游+地產”概念的企業,由于具有歡樂谷等知名IP,華僑城的文旅和地產業務被認為實現了互相支撐的效果。


      不過,由于規模龐大、硬件設施投入頗巨、后期運營維護也是天價,對開發商前期資金籌措能力和后期運營管理能力有很高要求,且資金沉淀較多,所以涉足的房企較少。相比自我造血功能強大的迪士尼,我國的主題樂園型文旅地產仍是小巫見大巫。


      用主題公園帶動配套商業和地產項目是這一派別的主要模式,溫泉、高爾夫、滑雪等休閑運動主題的項目也與此異曲同工。

      主題公園


      ? 典型代表:華僑城、宋城股份、常州恐龍園、長隆集團、觀瀾湖、海昌中國等。


      ? 優勢:這種模式深受地方政府歡迎,低廉的拿地成本、市場熱情支撐下的穩定門票收益、配套商業及地產項目的快速回現,使現金流很容易得到平衡。


      ? 短板:必須有持續的市場熱情作支撐,隨著迪士尼、環球影視城等海外勢力的入侵,以及政府和市場對這一司空見慣的旅游形態的熱情下降,門票收益、衍生品收入、房地產項目銷售都受到了一定影響。


      ? 未來趨勢:如何持續地留住游客,用鏈條和聚集效應來延續旅游消費是重點,融入文化秀是其中的一個必然選擇;利用最新的網絡與科技也是一個重要的手段,不再大而全,追求小而美,例如憤怒的小鳥這種“O2O”的聯動效應。


      ? 他山之石-迪士尼神話:沃爾特迪士尼公司經過90多年的不斷發展,現已成為業務覆蓋影視娛樂、主題公園、媒體網絡和玩偶商品等多個領域、年收入達500多億美元的世界娛樂王國。不同于國內主題游樂市場主要靠門票加配套房地產項目的收入結構,迪士尼擁有源源不斷的“輸血”渠道和“倫次收入”。



      景點依托型


      這是一度被批評為利用旅游的幌子瘋狂圈地的一派,嘗試這一兵刃的多數是傳統地產領域殺過來的“土豪”。


      鬼斧神工的自然資源永遠是稀缺的。動輒數十億元的高額投入,數千畝的拿地規模,但最關鍵的還是如何協調地產和旅游產業比例的問題。


      占據大量土地和自然資源的項目如何實現土地集約化利用?超級大盤如何避免空城現象?僅僅是城市地產簡單復制為“海景房”、“山景房”還是提供一個真正的休閑度假投資產品?這對賺慣了快錢的傳統房企提出更大的考驗,如果還是快產快銷的“三板斧”,勢必不能長久。



      ? 典型代表:融創中國、港中旅集團、中坤集團、保利地產、雅居樂地產、恒大集團、中信地產、世紀金源集團等。


      ? 優勢:通過品牌開發企業在景點周邊所做的優質商業生活配套,很容易給一個景點和周邊欠發達地區帶去生機與活力。


      ? 短板:由于過分依賴住宅銷售,很多山水超級大盤淪為空城鬼城;高聳的城市建筑破壞了自然景致,這種建設與破壞之間的悖論是最值得警惕的。


      ? 未來趨勢:賦予自然資源更多的魅力,在原有的旅游資源之上打造更多多樣性的產品,適當融入一些更和諧的體驗性文化商業設施。


      ? 他山之石-阿爾卑斯滑雪度假區:幾經自然演變和規劃調整,已經有數百年歷史的阿爾卑斯山度假小鎮儼然一幅夢幻般的童話仙境。很多當地的原著居民購買了私人土地產權后建造幾座木屋別墅對外經營,整個小鎮的別墅外形豐富生動。與中國不同的是,這里有濃厚的滑雪文化,滑雪業態已經很發達,在一個旅游小鎮逐漸成型后,滑雪的服務功能轉變,形成了一個以服務為導向的旅游小鎮。



      美麗鄉村


      目前,國內已經形成了安徽宏村、云南麗江、浙江烏鎮等一批美麗鄉村。良性的美麗鄉村運營,應該是與居民市井文化渾然一體的作品,而不僅是一片沒有語言的商業味濃重的建筑。


      在歐洲及東南亞很多旅游小鎮,政府主導、企業擔綱、居民參與的生態體系非常完善。


      田園綜合體設計


      ? 典型代表:烏鎮、古北水鎮、良渚文化村、拈花灣、麗江、周莊等。


      ? 優勢:文物遺存、特色民風民俗和悠閑的古鎮生活,可以為旅游開發大大加分,開發者往往不需要規模巨大的硬件投入,而是更多的軟性投入。在城鎮化趨勢下,更多特色迥異、各具千秋的文旅小鎮將會被挖掘出來,市場機會巨大。


      ? 短板:對于古建筑古文物、原生態民俗文化的保護會令所有開發者都很頭疼,另外與本地居民的溝通也會是一個障礙,開發者如何解讀、升級文旅小鎮的歷史文化價值對自身能力要求更高。


      ? 未來趨勢:產業多元化。


      ? 他山之石-英國溫莎小鎮:溫莎小鎮是英國最著名的王室小鎮,位于倫敦近郊,以溫莎古堡聞名。雖然大街小巷終年被來自世界各地的游客擠滿,但這里的生活卻依然輕松愉快。小鎮業態豐富,除了街旁購物區的商品琳瑯滿目,還有餐飲、酒吧等休閑業態,以及溫莎公園的綠地與森林等。



      4.主題酒店型


      度假酒店解決的是旅游度假最基本的住宿問題,在前三個模式中也常常包含。


      不同于傳統綜合體開發的盈利模式,這類度假酒店并不通過其他類型地產項目來彌補經營缺口,更多在于產業鏈各個端點的交易,實現獨立生存發展。


      度假酒店類產品集中的爆發或將帶動分時度假酒店產權交易活動的活躍。




      ? 典型代表:今典集團、復星集團、陽光100


      ? 優勢:在傳統度假酒店可以滿足基本居住生活需求之外,這類產品有更多的藝術、文化元素,拍賣、博彩、會議、影視等多樣的收入渠道和靈活的租售方式使得企業不需要再進行住宅開發即能保證收益,在跑馬圈地的旅游地產高峰期實現了小而精的成功。


      ? 短板:對企業長期持有運營的能力、耐心以及綜合性資源整合的能力要求極高,尤其是自持帶來的資金壓力不可忽視,很多傳統地產企業往往難以承受。另外,文化的差異、經濟發展的周期等元素也很容易影響這種模式的穩定性。


      ? 未來趨勢:金融化的操作是必然趨勢,如與金融產品的結合、酒店產權交易等,另外,這類高端度假酒店必須瞄準全球市場,走向海外也無可避免。


      ? 他山之石-RCI:目前全球最大的分時度假公司是國際分時度假交換公司RCI,總部設在美國印第安納州。其在全世界90個國家擁有3500個分時度假村,會員家庭超過250萬。同時,近幾年市場上又崛起了一批新的以開發為主的分時度假網絡公司,如SUNTERRA公司,不但經營交換業務,而且自己開發并銷售產權酒店。




      本文網址:http://www.clementcom.com/news/517.html

      關鍵詞:田園綜合體,田園綜合體設計,主題公園

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