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      深剖田園綜合體,探尋中國田園綜合體成功4大要素

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      深剖田園綜合體,探尋中國田園綜合體成功4大要素

      發布日期:2019-09-24 作者: 點擊:

      田園綜合體

      一、國家戰略層面的考量
      我覺得田園綜合體設計主要體現在三個方面:即農業轉型的需求,城鎮化發展的需求,以及可持續發展的需求。
      1、農業轉型的需求
      中國作為農業大國,根據2016年人口普查的數據,現階段有5.89億(占總人口42.65%)的農村人口,外出務工農民有1.6億,本地務工農民1.2億。農村留守的多為老人和孩子,空巢現象非常嚴重,帶來不少社會問題。另外,中國有18億畝的耕地紅線,根據2016年國家統計局的數據,目前中國有耕地20.25億畝。在現有條件下,要保住紅線,把農業用地轉成其他用途已經幾無空間。
      近幾年農業生產總值同比增長逐步放緩,2016年的農業生產總值同比增長只有2.87%,遠低于2016年中國GDP同比增長6.7%的水平。農業總產值占國民生產總值的比重也逐年降低,2016年僅占國民生產總值7.97%。按照這個趨勢,農業發展將進一步放緩,農業生產總值占比也將進一步降低。這對擁有眾多農業人口的中國來說,不僅僅是一個經濟問題,也不利于社會公平和穩定。國家穩定是一個根本性的政治問題!
      2、城鎮化發展的需求
      經濟和科技發展的必然趨勢是人口的集中,隨著中國經濟的快速發展,需要且吸引著越來越多的農村人口進城,可以預見我國城鎮化率會加速提升。
      根據2016年的統計數據,中國目前有57.35%的城鎮人口。2013年發改委作了《國務院關于城鎮化建設工作情況的報告》,提出了在2030年達到70%城鎮化率的目標。但是,城鎮化建設并不是簡單的農村人口往城鎮遷徙,城鎮化建設過程當中需要考慮到城鎮基礎設施的配套情況、城鎮為了接納農村人口而進行重新規劃、農村人口就業和社會保障、農村人口的轉移帶來的農業用地的荒廢等問題。
      田園綜合體規劃作為農村小城鎮化建設的新思路,可以主動使農村的基礎設施建設向城鎮靠齊,將農村改造成新型的田園小鎮,從而緩解農村人口遷移給大城市帶來的巨大壓力和諸多矛盾,同時也可以為農村的就業提供新的機會。這也是國家新出臺政策中多次提出土地確權、流轉、盤活的原因之一。
      同時田園綜合體內的現代農業,使傳統耕作的農民變為現代農業產業工人,大大提高了勞動生產率和單位產值,解放了大量的農村勞動力可從事相關的農業衍生產業。
      3、可持續發展的需求
      由于常年粗放式的農業種植,目前我國農業可持續發展面臨重大挑戰(部分數據來自于國家部委相關報告):
      1)耕地質量下降嚴重,如黑土層變薄、土壤酸化、耕作層變淺等問題日益凸顯。同時作為一個缺水國家,農田水利用效率卻遠低于發達國家,造成地下水超采嚴重(特別是華北和西北地區)。
      2)環境污染問題突出,全國土壤主要污染物點位超標率為16.1%。不僅有大量的化肥、農藥、除草劑等長期濫用,農膜回收率也不足三分之二,還有工業“三廢”和城市生活污染在農村擴散。
      3)生態系統退化明顯,全國水土流失面積達295萬平方公里,沙化土地173萬平方公里,石漠化面積12萬平方公里。傳統農業粗放式的生產方式導致農田生態系統結構失衡、功能退化,生物多樣性也受到了威脅。

      田園綜合體設計

      繼續在傳統農業這一條路上深耕,已經不符合社會發展的趨勢??萍嫉陌l展帶來了現代農業的快速發展,不僅農業生產效率將快速提高,同時推進生態循環農業發展,各類污染物殘留和排放也會大大降低,漸漸優化土地的肥力和生態功能。
      正是基于以上三方面因素和需求的考量,近年來國家在近年來的一號文件多次中對鄉村振興、田園綜合體和美麗鄉村建設進行了闡述,并推出了一系列的文件和相關政策,安排扶持補貼,加速發展現代農業。
      二、地方經濟振興的需要
      目前大多數地方政府,特別是中西部地方政府面對的挑戰是產業空心化、青壯年人口大規模流出、農村空巢化、財政收入枯竭、土地拋荒等一些列環環相扣的難題。
      要緩解這些問題,首先要研究造成這種情況的經濟規律。一般來說,國家經濟越發達、產業越集中,集中在人口稠密、物流便捷高效的地區,形成大城市、特大中心城市。由于產業的集聚作用,中高端產業會越來越集中在這些特大型中心城市,同時會產生產業溢出,溢出的多數是不適合這些城市的高污染產業,無法承受大城市運營成本的低技術低利潤產業,把這些落后淘汰的產業轉移到三四線城市和小鄉鎮去。
      這是世界的規律,在中國這樣區域差距較大的國家會越發明顯。水往低處流,人往高處走。經濟規律告訴我們,區域收入差距越大,低收入地區人口向高收入地區流動的驅動力就越大。直接影響到地方的GDP、財政收入、產業結構上,以及居民收入、人口結構上。
      所以現在很多地方政府大力推進田園綜合體建設,雖然有一定的對上政績需求,另一方面也是希望以此拉動投資和GDP,提高城鎮化率,發展涉農產業,同時吸引農村人口回流和脫貧。同時提升農村土地價值,以房地產開發增加財政收入,形成經濟上的可持續發展。
      三、投資方的經濟效益追求
      但光有國家政策和地方投資依然是不夠的,如果由政府主導開發,在商業思維、專業能力和建設運營效率方面都會遠遜于在商業化競爭中脫穎而出的專業企業。因此田園綜合體項目還必須靠專業的公司引入社會資本,結合政府方面的各類支持和補貼,來進行落地建設。
      預計會出現很多短期功利的項目,就像前一陣子的特色小鎮風潮一樣,扯著田園綜合體的大旗,以套路和忽悠去開發房地產。另外很多地方的營商環境不佳,地方政治上的不確定性會對項目造成重大影響,換一任書記就可能使項目發生不可知的變化。這也促使很多投資方更傾向走短線,對真正的長期投資者可能造成傷害。

      田園綜合體規劃

       

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      關鍵詞:田園綜合體,田園綜合體設計,田園綜合體規劃

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